開價比實際成交價高多少？

把目前掛牌的在售物件開價，跟 同一個社區 近 2 年的實價登錄成交均價放在一起比。873 筆物件能這樣比對。

+7.2%

資料統計期間：2021 年 9 月 – 2026 年 8 月·實價登錄每月 1、11、21 日更新

開價高出成交均價的中位數。70.3% 的物件開在行情之上 —— 也就是說開高於行情是常態，但幅度比多數人想像的小。

分縣市比較

僅列出可比對物件達 50 筆的縣市，由差距小到大排列

縣市	可比對物件	開價高出中位數	開價高於行情比例
新竹縣	68	+3.2%	67.6%
台中市	253	+5.4%	65.6%
台南市	112	+6.1%	62.5%
桃園市	216	+7.6%	72.2%
高雄市	59	+10.9%	86.4%
新北市	128	+11%	75%

市場流動性越高的地區，開價與成交價越接近 ——新竹縣的 3.2% 是全台最小的差距。

每一筆在售物件的開價單價，除以它自己所屬社區近 2 年的實價登錄成交均價單價，得到一個百分比差距。社區至少要有 3 筆成交才納入，否則基準本身就不可靠。

拿中位數而不是平均，是因為少數開價極高的物件會把平均拉走。兩個數字都列出來了：中位數 7.2%、平均 9%，差距本身就說明分布是右偏的。另有 9 筆差距超出 −50%～+100% 的紀錄被排除，多為頂樓戶或資料異常。

成交紀錄的篩選規則（排除法拍、親友交易、極端離群值等）與全站一致，詳見資料來源與計算方式。

這頁的樣本涵蓋率只有 6.6%，限制比本站其他分析都大，請先讀完再引用。

全站 13,193 筆在售物件中，只有 873 筆能對應到有足夠成交紀錄的社區。原因是物件來源不公布精確門牌，地址欄位是「新北市淡水區大仁街44.3年公寓」這種組合字串，無法定位到特定建物。

能歸戶的物件，幾乎都在有活躍轉手的社區型住宅。透天厝、老公寓與小型建案幾乎不在其中。因此這個數字描述的是「社區大樓的開價行為」，不能推論到全體房市。

同社區的成交均價取近 2 年（至少 3 筆）。這段期間如果房價本身上漲，開價高於歷史均價就有一部分來自市場走勢，而不全是賣方的心理加價。

同一個社區裡，樓層、座向、裝潢、車位有無都會造成價差。一筆開價高於社區均價，可能只是因為那戶條件較好。這裡看的是整體分布，不是個別物件的合理性判斷。

本頁比較的是「目前掛牌的開價」與「已成交的價格」。實際成交通常會低於開價，議價空間因物件與時機而異，本資料無法告訴你單一物件能砍多少。

在售物件的開價比實際成交價高多少？

以 873 筆可比對的在售物件計算，開價比同社區近 2 年實價登錄成交均價高出的中位數為 7.2%，平均為 9%。70.3% 的物件開價高於社區成交行情。

哪個縣市的開價與成交價差距最小？

新竹縣最小，中位數 3.2%；新北市最大，中位數 11%。市場流動性越高的地區，開價與成交價通常越接近。

這代表可以砍價多少？

不能這樣推論。本頁比較的是掛牌開價與已成交價格的整體分布，不是議價空間。個別物件的合理價格取決於樓層、座向、屋況與屋主的出售動機，仍須逐案判斷。

在售物件頁的「低於行情」分頁，會把每一筆能比對的物件與其社區成交均價並列，由低於行情最多的排在前面。